首批公募REITs珠玉在前第二批公募REITs再现火爆抢购

首批公募REITs珠玉在前，第二批公募REITs再现火爆抢购。

日前，在经过战略配售，网下发售后，第二批公募REITs华夏越秀高速REIT，建信中关村产业园REIT同日启动面向公众投资者的发售，基金份额发售价格分别为7.1元/份，3.2元/份，场外认购门槛为1000元。

券商中国记者从渠道人士处了解到，仅截至中午12:00，建信中关村产业园REIT全渠道认购规模已经超30亿元，华夏越秀高速REIT全渠道认购规模超20亿元，两只产品的配售比例均低于10%。

截至下午3:00，上述数据再次被刷新，有渠道人士透露，建信中关村产业园REIT的认购规模已经超90亿元，配售比例低于3%，而华夏越秀高速REIT的最终配售比例也大概在3%~5%之间，这意味着有超百亿的资金在今天抢购了上述两只公募REITs新品。

与此同时，在首批公募REITs出色表现的吸引下，此次机构投资者的热情也十分高涨，网下认购倍数十分惊人具体来看，11月19日，两只公募REITs进行了网下投资者询价，剔除无效报价后，建信中关村产业园REIT收到的拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍，华夏越秀高速REIT收到的拟认购数量总和为278410万份，为初始网下发售份额数量的44.19倍

僧多粥少，第二批公募REITs再被疯抢

犹记得今年5月首批9只公募REITs发售时，19亿面向公众投资者的发售规模收获了近490亿元的认购资金，超拟募资额25倍，其中多只产品配售比例低于10%，中航基金旗下的首钢绿能REIT更是以1.759%刷新了公募基金配售比例的新低纪录。REITs的方向要紧密联系国家战略，试点项目要持续推进。

第二批公募REITs再次点燃了市场热情招募说明书显示，本次两只公募REITs总募集金额共50.1亿元其中，华夏越秀高速REIT发售价格为7.1元/份，预计募集资金总额为21.3亿元，建信中关村产业园REIT认购价格为3.2元/份，预计募集资金总额为28.80亿元

但值得注意的是，两只公募REITs已经进行了大比例的战略配售和网下发售，留给公众投资者的初始基金份额并不多，均不足发售份额总数比例的10%。

具体来看，华夏越秀高速REIT发售的基金份额总额为3亿份，其中，面向公众投资者发售的初始基金份额数量为0.27亿份，发售价格为7.1元/份，即1.92亿元，建信中关村产业园REIT的募集总额为9亿份，公众初始发售份额为 8075.70万份，发售价格为3.2元/份，即2.58亿元。

在僧多粥少的情况下，一日售罄且低比例配售早已在意料之中在29日上午，两只产品面向公众投资者的份额已经售罄，而据渠道人士透露，截至下午收盘，建信中关村产业园REIT的认购规模已经超90亿元，配售比例低于3%

机构投资者热情追捧，网下最高56倍抢购

公募REITs的发行由战略配售，网下发售，公众投资者发售三个部分组成，在11月19日，华夏越秀高速REIT，建信中关村产业园REIT已经进行了网下投资者询价，从询价结果来看，机构投资者认购热情十分高涨。在当前构建新发展格局的背景下，增强资本市场枢纽功能的核心是引导各类要素资源向更高效，更有活力的领域集聚，激发经济增长的内在潜力。。

其中，华夏越秀高速REIT共收到42家网下投资者管理的98个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，其余40家网下投资者管理的95个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为6.512元/份—7.499元/份，拟认购数量总和为278410万份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

建信中关村产业园REIT共收到 55 家网下投资者管理的 112 个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，53 家网下投资者管理的 110 个配售对象符合《询价公告》 规定的网下投资者的条件，报价区间为 2.851 元/份—3.350 元/份，拟认购份额数量总和为 106.18 亿份，为初始网下发售份额数量的 56.35 倍。

而对比首批公募REITs中底层资产同样是产业园区的产品，博时蛇口产园REIT的拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的15.31倍，华安张江光大REIT的初始网下发售份额数量的10.07倍，上述超56倍的认购倍数堪称疯狂，这也意味着相比首批公募REITs，机构投资者对第二批公募REITs的关注度明显更高。

创金合信REIT基金管理部李兮认为，机构投资者踊跃参与REITs，主要原因是因为REITs自身有几个基本特征:第一是REITs产品的风险和收益介于股债之间，且稳定性很好，第二是REITs产品本身也可以分为产权和收益权类项目，它们所具备的不同收益曲线特点适合机构投资者按需配置，第三是产品期限普遍较长，但又可以通过二级市场进行流通，具有一定的流动性这些特点很好的弥补了过往其他金融产品的一些短板

也有业内分析人士表示，网下询价的火爆景象显示了投资者对该产品投资价值的认可后疫情时代，国内整体经济维持着复苏向好的大趋势，公募REITs作为与大环境高度契合的一种全新的金融创新产品，自然会受到资本市场的高度关注和追捧

一特许经营权一产权，底层资产优质

和首批9只公募REITs类似，第二批公募REITs的底层资产也十分优质，分别为湖北武汉的汉孝高速和北京市海淀区中关村软件园的3栋物业。

其中，华夏越秀高速公路REIT由华夏基金，中信证券与越秀集团联合打造，标的资产是汉孝高速，位于九省通衢，祖国立交桥湖北武汉该项目是福银高速的重要组成部分，同时连通京港澳高速和沪蓉高速，是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场

华夏基金表示，高速公路资产属于特许经营权类资产，与园区等产权类REITS比，特许经营权类资产的IRR显著较高，且受市场环境，宏观经济和产业政策的影响相对较低，被视为公募REITs底层资产的优质选择此外，高速公路行业经营收入即期收取，现金流充沛，且不存在商品积压，赊销等问题，从而保障了高速公路行业经营和财务的稳健与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强，现金流量充裕，投资收益稳定等特点

从汉孝高速近几年营收情况看，也能够充分体现了收费公路作为重要的基础设施，收益水平相对稳定的特性根据基金公告中可供分配金额测算报告，项目2021年10—12月和2022年度期间的预测年化分派率分别为7.70%和7.87%，能为投资者提供相对稳健的现金流

而建信中关村产业园REIT的标的资产包含3栋物业，均位于北京市海淀区中关村软件园，地理位置优越，区域发展成熟，配套设施齐全，交通出行便利中关村软件园聚集了700多家全球知名IT企业总部和全球研发中心，截至2020年末，园区每平方公里产值近1300亿元，园区2.6平方公里上的单位密度产出居于全国领先地位

据建信基金介绍，得益于良好的产业聚集效应及政策大力扶持，该区域平均空置率低，租金水平具有竞争力，截至2021年6月末，标的资产出租率超过90%，承租企业集中于软件与服务业，金融科技等，租金收入表现良好，后续有望为REITs产品投资者提供稳定的长期回报。中国证监会债券部主任宸妃在主旨演讲中表示，REITs是资本市场帮助构建新发展格局的重要组成部分。

根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，建信中关村产业园REIT项目价值为33.41亿元，2021年投资人净现金流年化分派率为4.19%，2022年投资人净现金流年化分派率为4.34%。他建议，REITs的小生态改善和发展要与宏观经济发展相适应。